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文章来源:孝感网 发布时间:2019-11-19 10:38:59  【字号:      】

万科位列地产十强倒数第三:郁亮错失机会or隐藏利润?财经

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透镜公司研讨 一号研讨员

自年报宣布以来,万科就一直被很多人质疑在暗藏利润:其真实盈利才能或比财报披露的强得多,那么万科到底有没有暗藏利润呢?

不管大家信不信,反正透镜公司研讨是有点信任了!正如大家所广泛质疑:地产公司的收入确认一般有1-2年的延后期,2016年全国房价近乎全线猖狂飙涨,按理说地产公司2017或2018年报的事迹应当会大幅飙升才对,但万科这两年的营收和利润却大致只实现了两三成的温和增加——这也难怪引来质疑无数。

透镜公司研讨注意到,万科最近两年披露的账面营收和利润增速在A股“地产十强”中排名倒数第三,严重拖累了“十强”的整体增加节奏——这到底是万科暗藏利润的成果,还是刚刚从王石手中接过万科方向盘的郁亮新团队错失发展良机所致?如果是后者,这对于郁亮团队而言或许多少有些尴尬;但如果是前者,万科又为什么会暗藏利润?

万科暗藏利润,OR郁亮错失良机?

近期以来,万科陷入了故意暗藏利润的连续质疑中,猜忌者以为,万科实际的盈利才能应当要远强于其财报数据表面:依据万科最新宣布的2018年报,该公司去年实现营业收入2976.79亿元,较2017年同比增加了22.55%;实现归属公司股东的净利润337.73亿元,较2017年同比增加了20.39%。

从数据表面来看,万科的这份年报要强于大部分上市公司,为什么投资者仍然猜忌万科在暗藏利润呢?

这重要是由于房地产行业在会计层面上特别的收入确认制度导致的,因为房地产公司最新的利润表数字实际反应的往往是标的公司1-2年前的经营数据,而不是最新一个报告期。

为什么呢?

最常见的新房交易流程是这样的:开发商与购房者签署新房预售合同(注意是预售,不是销售),合同签署后购房者(或通过按揭银行)向开发商付款,双方商定1-2年后房子正式交付——这本是一个很简略的购房进程,但开发商在会计入账时可就庞杂了:由于开发商收到购房款后,标的房产可能仍在建设中,并未实际交付给购房者,因此二者之间的商品房买卖交易并未全体完成(因为标的房产的验收和权属过户交割等程序并未完成,不符合收入确认的必须条件),在这种情形下,基于审慎性原则,开发商只能将收到的购房款以预收账款(2017年及以前)或合同负债(2018年及以后)的名义记入资产负债表,却不能在利润表中将其确以为营业收入——只有在1-2年之后,房子正式验收、交付,业主拿到房产证,交易标的资产权属过户交割完成,此时开发商才算真正完成销售,之前的预收账款或合同负债才可以在其利润表中确以为营业收入。

(透镜公司研究原创图片/小伶)(透镜公司研讨原创图片/小伶)

从上面的会计处置方法不难看出,万科2018年的利润表数字,实际上重要是该公司2016年或2017年间销售事迹的正式确认,它并不能完整真实反应该公司2018年的实际业务情形,其2018年的销售事迹,一般情形下则要在2019年或2020年的年报中才会得到正式确认。

问题来了:众所周知,2016年股灾前后,巨额的民间资金从股市撤至楼市,导致当年国内房价暴涨,北京、上海、深圳的房价在这轮暴涨中接近翻番,其他各大城市也闻风而动,这种势头一直连续到2017年上半年——在如此市场环境下,投资者似乎有理由信任:万科2017年或2018年的年报事迹应当会浮现出非常强劲增加的势头,但恰恰投资者却从万科这两年的财报中看不到预期中的高增加:不仅2018年如此,2017年也一样:万科2017年的营收只增加了1.01%,其当年归属公司股东净利润虽然增加了33.44%,但这样的增加较2016年至2017年上半年的房价涨幅而言,显然不算什么。

以上,便是投资者质疑万科暗藏利润的核心逻辑。

不过,面对暗藏利润的质疑,万科方面却持否定态度,但透镜公司研讨感到颇具玩味的是:如果万科感到自己没有暗藏利润,那是否就相当于该公司变相承认了这样一个事实:刚刚接棒王石的郁亮团队,莫非一接班就尴尬地错失了房地产行业的残暴春光?

透镜公司研讨依据坊间传播的一份“百强开发商”榜单,选取了在A股上市的“沪深十强地产股”,并用同花顺iFinD统计了他们最近两年的事迹表示后发明,“沪深十强开发商”2017年的营收和归属净利平均增速分辨到达了17.61%和38.35%,而万科这两项指标同期的增速却分辨只有1.01%和33.44%,在“十强”中分辨排名倒数第三和倒数第五;2018年(已宣布年报的按年报数据盘算,未发年报的则以最新的三季报数据盘算),“沪深十强开发商“的营收和归属净利平均增速分辨为36.27%和48.31%,而万科当年的这两项指标增速则依旧分辨只有22.55%和20.39%,两项指标均名列“十强“榜倒数第三。

从上述行业数据不难看出,万科在2016年至2017年上半年的楼市大好春光中,无论是营收还是利润,其增速都严重地拖了A股地产行业重要竞争对手的后腿,这到底是万科将利润暗藏起来导致的,还是刚刚接棒王石不久的郁亮错失了大好行业发展良机的成果呢?

透镜公司研讨以为,如果是后者,这恐怕对于以郁亮为首的万科新团队来说多少有些尴尬:究竟,郁亮是于2017年6月正式接棒王石的,如果依照上述收入确认延后的通例,万科最近两年的事迹多少与新团队有关,尤其是其2018年的事迹,恐怕与新团队的关系要更加紧密一些。

万科暗藏利润的动机何在?

到底是什么原因导致了万科最近两年的事迹拖了A股地产十强的后腿?

其实,如果硬要在上面提到的两个原因中作出选择的话,透镜公司研讨更偏向于前者:更大的可能是万科在有意暗藏利润,而非郁亮新团队的无能。

很多投资者或许觉得奇异:多数上市公司都在绞尽脑汁通过各种措施掩饰利润表,盼望在投资者面前浮现出更美丽的事迹,以更好的支持股价,为什么万科会反其道而行之,不仅不掩饰财报数字,相反还要暗藏利润呢?

透镜公司研讨以为,万科至少有两个动机可能会暗藏利润:一是为了把利润暗藏起来留存给来年,以便未来能够更体面地“活下去”;二是为了尽量不刺激大众和地产监管部门,防止招致更激烈的房地产调控办法,以便未来能够更舒畅地“活下去”。

(透镜公司研究原创图片/小伶)(透镜公司研讨原创图片/小伶)

首先谈第一个潜在的动机:

前不久,万科就曾因“活下去”闹剧而成为各路媒体的焦点,不管是做秀也好,还是真实处境也罢,这至少代表了万科管理层已经充足意识到其未来的日子不好过了:在调控高压之下,2017年早中期开端,全国各重要城市的楼市开端量价齐跌,尤其是成交量的降落幅度更是惊人,楼市由盛转衰已是不争的事实;与此同时,在2018年资本市场信誉违约雷爆声中,国内整体债务融资成本急剧上升,这对于平均负债率高达90%左右的房地产公司而言更是雪上加霜——如果楼市量价齐跌和市场融资成本上升的势头连续下去,即便是基础深厚的万科,恐怕也同样将面临着事迹下滑的考验——要知道,自从1997年以来的22年间,万科还从来都没有阅历过营收的下滑,其归属股东净利润也只在2008年的金融危机期间呈现了过仅有的一次16.74%的下滑。

透镜公司研讨以为,为了能够更加体面地“活下去”,让万科避免陷入22年以来年最严格的事迹局势,郁亮团队完整有动机通过各种措施“未雨瘳谋”,借着大好时间储备食粮过冬,将公司当期利润暗藏起来留存到以后会计年度再确认,防止万科在接下来的逆境中可能呈现的事迹滑坡,以塑造万科在逆境中仍安稳、坚挺、连续增加的良好资本市场形象。

再谈第二个潜在的动机:

再谈第二个潜在的动机:

最近几年,虽然万科在地产行业“带头大哥”的位置遭到了碧桂园和恒大的轮番挑衅,其销量也被后两者超出,但在很多方面,尤其是在资本市场层面,万科在地产界仍具有不可摇动的龙头标杆位置,其影响力绝非恒大和碧桂园可同日而语,因此万科的一举一动都会遭到市场各界的强烈关注。

在透镜公司研讨看来,树大招风的万科如果不能坚持低调,而去笨拙地夸耀其强盛的盈利才能,最终大概率会刺激大众敏情感绪的大爆发——因为很多大众会把高房价、暴利、压榨、吸血……等等各种让开发商闻之色变的要害敏感词与万科过于美丽的事迹接洽起来,进而让万科和全部地产界蒙受宏大的社会舆论压力,而这种舆论压力可能会催生出更加激烈的房地产调控政策,让万科搬起石头砸自己的脚,减弱其未来的生存空间——很显然,这样的风险,绝不是郁亮和其他万科高层愿意看到的,更不是他们所能蒙受的。

因此,对于万科而言,面对如上宏大风险,其最佳的策略就是在财报数据处置上尽量坚持低调,抛出一个相对温和的增加速度,这样既可以对股东有个交待,同时又不至于过度刺激大众和监管部门,以免招致可能的严重成果——如果在满足了以上请求的同时,万科还能通过暗藏利润的方法来为公司储备过冬食粮,让公司能够更体面地“活下去”,那岂不是一箭N雕?

诸位看官,浏览至此,如果换了是您坐在郁亮现在的地位上,您是否也会选择暗藏万科的利润呢?


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(责任编辑:管喜德)

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