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文章来源:孝感网 发布时间:2019-11-15 01:45:27  【字号:      】

新城控股年报业绩存疑 上交所发函问询|新城控股财经

每经记者 吴若凡 每经编纂 陈梦妤 

4月2日晚间,不久前刚颁布靓丽年报的新城控股公告称,收到上交所的年报事后审核问询函。此前,据新城控股年报,其以122.83%的高目的完成率、74.82%的高增加率首次跻身房地产行业TOP10。

受此影响,新城控股今日(4月3日)股价开盘即大幅下跌,盘中跌幅一度突破8%,后跌幅缩小,至收盘时跌幅为5.7%。

上交所这份《关于对新城控股团体股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》,请求新城控股就利润增添、与关联方资金往来、现金流等5个方面进行弥补披露,共涉及16个问题,并请求其在4月19日前进行回复。

据《每日经济消息》记者梳理,这16个问题几乎均涉及对新城控股利润虚增的质疑。

公允价值变动收益稳定性受质疑

问询函指出,2018年新城控股的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元,同比增加209.02%,占归母净利润的26.78%。请公司弥补披露投资性房地产的区域散布特点,以及2018年房地产价钱和土地价钱的变更趋势,阐明投资性房地产公允价值大幅增加的合理性,以此来阐明公司利润快速增加是否具有可连续性,并充足提醒风险。

上交所尤其指出了公允价值变动的合理性。

实际上,按公允价值计价的方法的确会直接影响到房企利润表示。

业内人士告知《每日经济消息》记者,投资性房地产和其他物业不同之处在于,这部分物业可以用于投资,会发生收益,公允价值模式计量下,每年须要对投资物业进行资产重估,投资物业增值,则直接增添当期利润。

“因为投资性房地产持有期间的公允价值会发生变更,进而会影响到利润。”上述业内人士表现。

另外,采取公允价值模式计量无需对投资物业计提折旧或进行摊销,因此公司的费用会减少,进而也能间接增添利润。

“一般而言,采取公允价值模式会进步投资性物业的账面价值,从而扩展公司的资产范围。企业采取公允价值模式对投资物业进行计量,可改良企业的资本构造,晋升经营效益,并不增添实际税负。”上述人士表现。

也就是说,公允价值变动对利润的影响,或基于经营的晋升,或只是取了“会计盘算模式”的巧。如果净利润和净资产会随房地产市场产生大幅度波动,也就意味着投资风险加大,企业经营的不稳定性增添。

显然,这类企业,如果剔除物业公允价值的变动因素,净利润的表示更直接且显明。

新城控股2018年的利润构成中,投资性房地产公允价值变动收益、财务报表范畴变动的投资收益占比拟大。同时,公司较高的资本化利息支出比重、较低的预期信誉丧失率和新会计准则的采取,都是利润同比增加的重要原因。

并且,新城控股公允价值变动所发生的收益为28.09亿元,占到母公司净利润的26%,相当于两成半的利润都来自于公允价值变动,而非房屋销售所带来的收益。也即,如果不斟酌投资物业增值,新城控股的净利润势必不会呈现如今的大幅增加。

合并报表选择性受质疑

除了用增添公允价值变动收益来增添利润外,公司是合营还是控股,也会对利润造成影响。

2018年7月,公司通过协定商定方法,将持股49.51%的青岛出色新城置业有限公司和持股50.50%的义乌吾悦房地产发展有限公司纳入合并报表范畴。通过收购许昌市昱恒房地产开发有限公司(下称许昌昱恒)1%股权和进行协定商定的方法,将持股32.38%的许昌昱恒纳入合并报表范畴。同时,合营企业转子公司带来了6.77亿元投资收益,占公司2018年归母净利润的6.45%。

这一占比很高,对公司利润属于重大影响。但新城在上述公司的协定商定和少量股权变动,能否保证公司对子公司实现把持并不清楚。这也正是新城控股受到上交所讯问的一项。

一般而言,持股比例在40%以上可以纳入会计报表,但业内人士指出,新城控股在许昌项目标持股是32%,应当是合营企业而非控股子公司,但是新城用协定的方法将其以子公司进行处置,如果事先有商定(比如,虽然持股比例仅32.8%,但新城对这家公司有绝对把持权),则须要在协定里阐明一切。

的确,在经营决策方面如果没有商定计入方法会有必定变更,则对合营公司利润影响较大。新城控股把这三家合资公司进行并表,除了增添销售收入额,其余理由并不充足。

现金流净额和净资产范围匹配性成疑

年报披露,2018年新城控股新增土地储备共164幅,总建筑面积4773.24万平方米,平均楼面价2330元/平方米,新增土储中三四线城市部分占比到达66.1%,二线城市占比33.2%,一线城市占比仅0.7%。可见2018年新城的经营运动较活泼。

但综合清点新城控股经营运动和投资运动现金流量净额之和,其2016年、2017年和2018年这一数值皆为负,分辨为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。

业内人士指出,一般情形下,经营性现金流可能存在负数的情形,但金额如此之大确切存在必定问题,即阐明新城控股的资金链应当比拟紧张。

而年报显示,新城控股目前净资产为295.38亿元,公司2018年末货币资金454.09亿元,同比增加106.90%,其中银行存款占比88.10%;同时,公司长期借款和短期借款合计259.39亿元。

新城既然有如此多的银行存款结余,为何还有大批的长期和短期借款?

业内人士表现,是否由于手头货币资金应用受限,而须要大批借款。

这类疑问,亦或是上交所讯问新城与关联方资金往来、现金流等方面的原因。

《每日经济消息》记者就上交所问询函讯问新城控股公关负责人,其表现董办正在组织弥补披露资料,上述问题会在公告中回应。


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(责任编辑:管喜德)

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